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浙商資產研究院《金融行業(yè)周報》（第347期）

發(fā)布時間： 2025年07月14日 17:00


摘 要

上半年財政政策力度加大節(jié)奏前置，下半年聚焦存量政策落實與適度加碼；
易居企業(yè)控股深陷危機：2024年虧損12.73億元，裁員超90%，債務重組艱難；
貝萊德斷貸7.8億元，上海北岸長風兩棟寫字樓被鼎一投資7億元“撿漏”；
中原資產17.2億元收購中原信托不良債權，深化信托-AMC合作模式


來源：浙商資產研究院

一、財經政策資訊

2025年上半年，財政政策以“更加積極”的姿態(tài)，通過力度加大、節(jié)奏前置和結構優(yōu)化，發(fā)揮資金引導效應，對沖外部環(huán)境不利影響，推動經濟回升向好。下半年，財政部門將聚焦存量政策落實，加快落地見效。中美關稅談判進展積極，國內經濟表現(xiàn)超預期，全年目標壓力較小。全口徑廣義財政空間超7萬億元，可用資金充足。鑒于內生動能不足及外部“灰犀?！薄昂谔禊Z”風險，財政或適時適度加碼，準財政工具重啟、盤活地方債結存限額、提前下達明年部分地方債額度可能性較高。
【評論】上半年財政政策的“力度加大、節(jié)奏前置”有效穩(wěn)定了經濟預期，結合5月財政收入正增（0.1%）和社融增速持穩(wěn)（8.7%），為實現(xiàn)全年5.3% GDP增速目標奠定了基礎。廣義財政空間超7萬億元為下半年政策操作提供了充足彈藥，存量政策落實將進一步釋放資金效益。然而，地方財政支出增速放緩（5月僅0.9%）和土地出讓收入下滑（-14.6%）反映出房地產市場低迷對財政的拖累，疊加外部風險的不確定性，內生動能仍需提振。下半年準財政工具重啟及地方債限額盤活將為經濟注入新動力，但需警惕債務規(guī)模擴大對地方財政的長期壓力。未來，財政政策應精準聚焦科技創(chuàng)新、綠色轉型等領域，優(yōu)化支出結構，確保資金高效使用，同時與貨幣政策協(xié)同，平衡穩(wěn)增長與防風險，助力經濟持續(xù)向好。

二、房地產行業(yè)資訊

易居企業(yè)控股（2048.HK），作為房地產代理行業(yè)曾經的“航母”，2024年陷入嚴重危機。年報顯示，公司收入37.98億元，同比下降14.58%；凈虧損12.73億元，虧損規(guī)模擴大2.71%，連續(xù)四年累計虧損超200億元。員工從2018年上市時的24218人銳減至2024年底的1770人，裁員超90%。審計機構對財報“不發(fā)表意見”，質疑財務數據透明度及持續(xù)經營能力。資產負債率高達479.68%，流動比率僅0.11，現(xiàn)金儲備接近枯竭，境外債務重組進展緩慢。易居2018年上市時引入恒大、萬科、碧桂園等26家頭部房企及阿里巴巴、華僑城等基石投資者，深度綁定大客戶模式在地產繁榮期帶來高收益，但在房企“暴雷潮”中受重創(chuàng)，尤其是對恒大的依賴（2015-2017年恒大貢獻收入占比22.3%-35.1%）導致風險集中。
【評論】易居企業(yè)控股的困境是房地產行業(yè)深度調整的縮影，其深度綁定恒大、萬科等頭部房企的商業(yè)模式在市場繁榮期締造輝煌，卻在房企債務危機中遭遇致命反噬。2024年虧損12.73億元、裁員超90%及資產負債率高達479.68%，凸顯其財務與運營的雙重危機。審計機構“不發(fā)表意見”進一步動搖了市場信心，債務重組的緩慢進展加劇了持續(xù)經營風險。易居創(chuàng)始人周忻的關系網與“易居沃頓”平臺雖為其爭取了資源優(yōu)勢，但過度依賴單一客戶（如恒大）暴露了業(yè)務模式的脆弱性。結合此前報道（如恒大113億元不良資產包出售、萬科495億元巨虧），房企風險外溢已波及代理行業(yè)。未來，易居需加速債務重組，優(yōu)化客戶結構，探索多元化服務模式，同時借助政策支持盤活資產，方能擺脫危機，為行業(yè)提供風險管理的警示案例。

三、不良資產行業(yè)資訊

（一）7月10日，市場消息稱，全球最大資產管理公司貝萊德因未償還7.8億元人民幣貸款，其2017年以12億元收購的上海普陀區(qū)北岸長風E棟和G棟寫字樓被渣打銀行收回。鼎一投資以7億元（折價48%）接盤該資產，并完成交割。北岸長風項目由北京天虹控股集團開發(fā)，包含4棟小獨棟辦公樓、6棟高層辦公樓、1棟五星級酒店及1棟商業(yè)中心，E棟面積逾2萬平方米，G棟不到7000平方米，2017年收購單價約4.3萬元/平方米。2024年，該項目租金下滑至3.2-5.8元/平方米/天，物業(yè)管理費11元/平方米/月，空置率達34.7%，反映上海寫字樓市場低迷。貝萊德首付4.2億元，貸款7.8億元，此次斷供導致其損失首付及潛在追索風險。
【評論】貝萊德斷貸7.8億元導致北岸長風兩棟寫字樓被收回，鼎一投資以7億元“撿漏”，折射出上海商業(yè)地產市場的低迷與投資機構的止損抉擇。北岸長風租金低至3.2-5.8元/平方米/天，空置率高達34.7%，遠高于上海甲級寫字樓平均水平（2024年三季度21.5%），疊加區(qū)域供應過剩，迫使貝萊德放棄持續(xù)虧損資產。鼎一投資低價接盤，顯示不良資產處置市場活躍，但需警惕后續(xù)運營與市場回暖的不確定性。結合此前報道（如長城資產轉讓華西銀行股權），AMC與投資機構在房地產不良資產領域的博弈加劇。未來，接盤方需優(yōu)化租賃策略，借助政策支持盤活資產，而貝萊德的斷供案例或引發(fā)更多機構重新評估商業(yè)地產投資風險，銀行也需加強貸款風控以應對潛在違約潮。
（二）6月29日，中原資產管理有限公司與中原信托有限公司簽署《債權轉讓協(xié)議》，中原信托向中原資產轉讓不良債權，價款17.2億元，合同已生效。作為河南省屬骨干金融企業(yè)，中原資產以維護區(qū)域金融穩(wěn)定、服務實體經濟為定位，通過此次收購優(yōu)化河南金融生態(tài)環(huán)境，預計提升公司收益及償債能力。交易經內部決策機構審議并符合法律法規(guī)。截至2024年末，中原資產經營穩(wěn)健，盈利良好，風險可控。信托與AMC合作模式受《金融資產管理公司不良資產業(yè)務管理辦法》支持，涵蓋信托計劃等不良資產處置，未來將在企業(yè)重組、破產重整等領域深化，助力金融風險化解與實體經濟復蘇。
【評論】中原資產以17.2億元收購中原信托不良債權，體現(xiàn)了地方AMC與信托公司在不良資產處置中的協(xié)同深化，為河南區(qū)域金融穩(wěn)定注入新動能。交易不僅優(yōu)化中原資產的資產組合，預計提升盈利與償債能力，還通過市場化手段加速中原信托風險資產出清，契合國家金融監(jiān)管政策導向?！督鹑谫Y產管理公司不良資產業(yè)務管理辦法》為信托-AMC合作提供了明確支持，覆蓋信托計劃等多樣化資產，凸顯了雙方在資源整合與風險化解中的互補優(yōu)勢。然而，不良債權處置需警惕估值風險與市場波動，特別是在房地產等高風險領域。未來，中原資產應借助專業(yè)處置能力，探索重組、資產證券化等創(chuàng)新路徑，與信托公司深化合作，共同挖掘困境資產價值，為區(qū)域經濟復蘇與金融體系穩(wěn)定貢獻力量。


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